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紫城峰荟里:限价市场下的“真高端”产品

转载 发布:2023/12/18 10:03:13 来源:易居克而瑞浙江区域 78 阅读


克而瑞浙江区域聚焦「产品力测评」研究工作,希望通过客观遴选和全面解读优秀项目,将品质房企对于产品迭代方向和革新策略的深度思考呈现,以期为更多企业提供高质量发展的路径参考,我们也将持续发布产品力优秀案例测评成果


在近期发布的《2023年度浙江&杭州产品力排行榜》中,紫城峰荟里成为嘉兴唯一上榜《2023年度浙江十大高端产品》子榜单的项目。


众所周知,在此前新房限价的背景下,囿于盈利困境,房企要打造高端产品并不容易,而紫城峰荟里是个例外。


得益于天时地利人和的齐备,峰荟里是限价市场下真正的高端改善产品


· 天时:逆市拿地带来高价差。去年11月16日,紫城集团仅以0.23%的溢价率,8830元/㎡的楼面价拿下峰荟里地块,且地块是嘉兴当地市场鲜少见到的纯住宅地块,容积率仅1.8,无任何配建,相较周边普遍2.0以上实际容积率的项目,规划条件的优势不言而喻,低成本拿下如此优质的宅地,也为做好产品预留了较大的空间。


· 地利:核心位置带来更全面的配套。峰荟里位于嘉兴的核心板块双溪湖,不仅有不可复制的湖景资源,配套的教育、医疗、商业等也均是重磅级资源。优越的地段属性,奠定了项目的高端改善定位。


具体看,峰荟里被绿城育华附属学校、凯宜国际医院、山姆超市、丹麦小镇等各类高能的教育、医疗、商业资源环绕,西侧水岸公园沿线更是集中排布了图书馆中心、嘉邻中心、时尚体育中心、文化中心等一系列公建类配套,多数均已开工建设,从而构筑起5-10分钟的高品质生活圈。


· 人和:开发企业带来强产品。峰荟里背后的开发企业紫城集团,作为嘉兴当地的本土企业,在本轮房地产行业发展周期中异军突起,正需要打造一个真正立住企业品牌的具有战略意义的代表作品,将更为先进的居住理念和生活方式落地嘉兴。正是紫城植根本土的决心加上不断开阔的眼界,夯实了项目的高端产品力。


天时、地利是先天因素,在拿地那一刻就已定调,人和,更为重要,没有团队的用心和坚持,就不会有高端产品力得到认可的峰荟里。从我们的调研和测评来看,峰荟里的高端产品力,完全跳脱出了嘉兴市场,甚至可以比肩上海、杭州等高能级城市



那么,紫城究竟如何打磨峰荟里,峰荟里的“真高端”又体现在哪里?下文,将做详细挖掘和分析,以期给予同行一定借鉴。



Part 1

如何用心打磨?


峰荟里之所以能在《2023年度浙江十大高端产品》榜上有名,重要的原因之一,是开发企业紫城在产品打造上,摒弃了当前市面上的诸多常规做法,精雕细琢打磨产品


峰荟里效果图示意

首先,与市场普遍追求快不同,峰荟里是慢工出细活的产品。


不妨先来看几个时间节点:


· 2022年11月16日拿地,2023年8月22日首开,拿地到首开间隔9个多月;

· 前前后后用时半年时间,才最终确定产品方案;

· 仅确立户型就经历4个月时间,协同立面,反复进行调整优化,力求两者都能达到最优呈现效果。


在行业利润趋低的大背景下,为了卷出利润,房企的动作是越来越快,从拿地到出规划方案,慢则二三十天,快则十几天,从拿地到开盘,平均时间基本缩短在5-6个月。


相较之下,紫城并没有急着赶工,而是以“慢工出细活”的态度打造峰荟里,造嘉兴人自己的好房子


其次,与房企普遍追求标准化不同,峰荟里是定制化的产品。


定制化,往往意味着不普遍。峰荟里,就是一个不普遍的产品。


项目的设计打造,是在参考了上海仁恒海上源、杭州壹号院、杭州古翠隐秀等诸多经典高端产品的基础上,取其精华,结合嘉兴现状,进行的产品定制化落地。因此,与嘉兴市面上的产品不同,峰荟里既有高端改善产品应有的产品基因,也有定制化产品该有的产品创新


项目的户型规划,全盘总共204套房源,却有多达八九种户型,做到每个户型都有突出优势的同时,同一户型在不同楼栋分布,都会根据外部环境的差异做出相应的设计调整。


此外,在产品具体模块的打造上,具有定制意义的创新设计比比皆是(详见下文)。可见,与当下房地产企业普遍追求产品打造的标准化不同,峰荟里的定制属性拉满。


最后,与盛行的产品做价值分配不同,峰荟里是舍得投入的产品。


将有限的成本做重点分配,着重花在产品的某一两个方面上,是当下盛行的产品价值分配。这导致的结果,就是市场上真正能打的好产品不多。


反观峰荟里,紫城在项目的方方面面上均舍得投入。


设计上舍得投入,邀请知名设计大师操刀建筑和景观设计。建筑设计邀请的是打造过上海九间堂、杨浦滨江壹号等经典项目的包海泠设计师;景观设计则由宋淑华亲自指导,杭州绿城江南里、融创宜和园、亚运村等景观设计均由其执笔。


物业上舍得投入,考虑到交付后业主居住的舒适性,项目聘请了在高端项目管理上拥有丰富经验和高口碑的滨江物业进行后期的物业管理。


具体到产品,为了提升产品的高端属性,原本可以排布12幢楼的项目,紫城仅排布11幢总高9-16层的住宅,建筑密度和绿化率均得到优化,其中,半数楼栋还做到了一层一户。


峰荟里效果图示意

三大反常规的操作,是紫城愿意用更多的时间、精力以及资金投入,实现更强的产品品质的体现,继而树立起嘉兴高端住宅的新封面、新标准,成功打造限价市场下少见的真高端产品。



Part 2

真高端体现在哪里?


通过实地调研,我们认为,在紫城的用心打磨下,峰荟里构建了四大与众不同的产品标签,正是这四大标签,使其与嘉兴市面上常见的高端项目拉开段位


 标签一,真正的四面铝板立面 


峰荟里效果图示意

除楼栋底座采用石材外,不论是东西山墙面,还是南北立面,均采用了铝板干挂+大面玻璃的材质组合。四个立面,大手笔都用上了铝板,不仅在嘉兴市场属于率先呈现,在杭州的高端市场也不多见


峰荟里立面的颜值也尤其出挑:以灰色为主色调,用香槟金型材进行点缀和勾勒,辅以更为考究的大斜切角工艺和窄边框设计,打造出了时下流行的全面屏立面,窗墙比得到大幅提升,加上真材实料的运用,高级感不彰自显。


值得注意的细节就更多了,比如传统阳台下翻结构梁采用了玻璃外挂工艺,造就了阳台薄线条的同时,栏板玻璃高度从1.2米阔至1.5米,进一步放大立面的审美;又如女儿墙全部采用了造价更高的大面玻璃,延续立面的高级感。


峰荟里效果图示意

 标签二,复现下沉式庭院景观 


下沉式庭院景观因为费时费力,已经在高端市场鲜少看到,而嘉兴的峰荟里,不仅复现了这一景观,更是通过细节的考量和功能的嵌入,使整个下沉景观灵动起来

峰荟里效果图示意


面积超500㎡的下沉式庭院,高差达到4.9米,就设计在小区的入口处,业主既能充分体验归家的仪式感,也能欣赏到层次丰富的景观。即便是开车的业主,平时进出地库,也能有景为伴,看到自家小区的靓丽风景。


下沉式庭院一般都会配备会客厅、书吧、健身房等多样的功能空间,峰荟里并不满足于做到这一步,还在空间呈现上做文章,对架空层进行渗透式打造,各个功能空间采光提升的同时,也将人与景观的距离进一步拉近。


事实上,除了下沉式庭院,峰荟里还在11栋楼中的9栋楼做了架空层,以更好地满足业主全方位的需求;园区的草坪设计也是颇有讲究,有微下沉的,也有做堆坡的,给到业主不同的体验感......在景观的设计打造上,峰荟里是力求精益求精。


峰荟里效果图示意

 标签三,大胆的纯大户型设计 


清一色的大户型规划,见诸于众多高端项目,但像峰荟里将户型面积做得如此之大的,在当前市场甚是少见,足见开发企业在规划设计时的大胆


峰荟里的起步户型建面也有约168㎡,最大户型建面达约400㎡,全盘超60%的房源户型建面在200㎡以上。以建面约168㎡的户型为例,市场同类面积段产品众多,竞争激烈,但峰荟里更懂改善客户的心意,户型设计更具深意和诚意:


独立而非共用电梯厅的设计,使归家入户体验更具尊崇感和私密性;南北阳台兼而有之,使宽达4.4米的餐厅在拥有独立通风、采光的同时,阳台在功能上还可实现洗衣、晾晒、观景休闲的分区使用,也让打造独立的宠物空间、花园阳台成为可能。能在户型设计上为业主考量如此多的生活场景演绎,足见紫城的用心和满满心意,而四房两厅三卫规划,双主卧套房设计,南向四开间朝南,16.1米的大尺度南向面宽,以及嘉兴市场在售的同类面积段产品中不可多得的3.2米层高,都让这款168户型在同类产品中成功脱颖而出。


峰荟里建面约168㎡户型图示意

大面宽、短进深、多飘窗和阳台的设计、尺度阔绰,是峰荟里户型的整体特点,但在注重尺度之余,峰荟里对于户型反复推敲,有着诸多的细节提升


典型如建面约288㎡的户型,做到独立电梯厅入户、南向开间23米、三个卧室套房设计、南向卧室均带飘窗、南北双阳台的同时,相较嘉兴市面上同面积段的户型,它将电梯厅优化为明厅设计,并在南向增加了晾晒阳台空间,餐厅的通透性也得到进一步强化。


峰荟里建面约288㎡户型图示意

在户型设计上,峰荟里既有大户型该有的阔绰,也有以人为本的细节提升,大大强化了业主的居住舒适性。


 标签四,品质高阶的车库 


我们实地调研的一系列项目中,峰荟里的车库打造可谓别具匠心,有其创新,将高端改善的质感覆盖到了车库的每一寸空间。


车位是放大的版本。一个标准车位的宽度是2.5米,而峰荟里将车位宽度阔至2.55米,最大的车位,宽度甚至达约4米,长度最长达约6米。更为阔绰的尺度,带来的是更为舒心的停车感受。


车库也有奢阔的归家动线。一方面,将车库进出口分开设计,规避了进出一个口子两车相逢时的局促;另一方面,为了优化业主停完车之后的归家动线,峰荟里将尽端车位离墙的距离放大,最短也有约3.5米,在近地下入户大堂等人行动线区域,甚至取消了车位。


不难发现,下沉式庭院和高质量车库的打造,意味着造价的提高以及车位货值的减少,而考虑到高净值人群对于车位的使用需求,峰荟里还开挖了负二层车位。种种操作叠加,相当于增加了额外的多重投入。


4大与众不同的产品标签,彰显的正是峰荟里真高端的产品力,也是峰荟里上榜《2023年度浙江十大高端产品》的另一大重要原因。



Part 3

结语


产品力才是穿越周期的利器。精细打磨的峰荟里,从不同的产品模块到具体的产品细节,都有其高标准,不仅得到行业好评,也得到市场认可。


截止目前,峰荟里共经历两次开盘,首开销售金额达4.26亿元,二开去化高达八成,两次开盘两次热销,在清冷的嘉兴楼市走出了属于自己的独立行情。


三开箭在弦上,同样热销的户型,小区更为中心的楼栋,相信将继续延续热销之势,提振嘉兴楼市。



【以上内容仅为个人观点,不代表所在企业观点。】

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